江西省農(nóng)村村民自建房管理辦法

(2023年9月28日江西省人民政府令第262號公布 自2023年11月1日起施行)

（有效性：有效）

第一章  總    則

 

第一條  為了加強(qiáng)農(nóng)村村民自建房的管理，保障農(nóng)村住房建設(shè)質(zhì)量安全，提升農(nóng)村住房品質(zhì)，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本省行政區(qū)域內(nèi)集體土地上的農(nóng)村村民（以下簡稱村民）自建房的建設(shè)和安全管理適用本辦法。

本辦法所稱村民自建房，是指村民在宅基地上建設(shè)的自住房屋，包括新建、改建、擴(kuò)建、翻建的住宅。

本辦法所稱農(nóng)村宅基地，是指村民用來建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，包括住房、附屬用房、庭院和圍墻等用地。

第三條  村民自建房應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃先行、一戶一宅、保護(hù)耕地、節(jié)約用地、因地制宜、保障安全的原則，體現(xiàn)當(dāng)?shù)貧v史文化、地域特色、傳統(tǒng)民居和鄉(xiāng)村風(fēng)貌。

第四條  縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)村民自建房管理的領(lǐng)導(dǎo)，將農(nóng)村住房建設(shè)納入國土空間規(guī)劃，建立村民自建房管理工作協(xié)調(diào)機(jī)制，明確有關(guān)部門職責(zé)分工，建立村民自建房信息共享機(jī)制，將所需工作經(jīng)費(fèi)納入本級財(cái)政預(yù)算。適時(shí)開展聯(lián)合檢查，并指導(dǎo)和支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展村民自建房管理和服務(wù)工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)村民自建房管理服務(wù)工作，明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民自建房具體管理機(jī)構(gòu)和審批、規(guī)劃、質(zhì)量安全等具體責(zé)任人員，根據(jù)法律、法規(guī)授權(quán)和依法賦權(quán)、委托，實(shí)施村民自建房有關(guān)行政審批和綜合執(zhí)法。

第五條  縣級以上人民政府自然資源主管部門負(fù)責(zé)在國土空間規(guī)劃中統(tǒng)籌安排農(nóng)村宅基地用地規(guī)模和布局，依法開展農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、規(guī)劃許可、農(nóng)村房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記等監(jiān)督管理服務(wù)工作。

縣級以上人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理有關(guān)工作，建立健全宅基地管理制度，指導(dǎo)閑置宅基地和閑置住宅利用，指導(dǎo)已賦權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府查處有關(guān)宅基地違法行為。

縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門牽頭負(fù)責(zé)村民自建房建設(shè)質(zhì)量安全管理工作，加強(qiáng)對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展村民自建房建設(shè)質(zhì)量安全管理的技術(shù)指導(dǎo)，規(guī)范農(nóng)村房屋安全鑒定管理，組織編制、推廣使用農(nóng)村住房設(shè)計(jì)通用圖集，組織鄉(xiāng)村建設(shè)工匠培訓(xùn)和管理。

縣級以上人民政府林業(yè)主管部門負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地建房使用林地的管理，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法辦理農(nóng)村宅基地建房使用林地手續(xù)，加強(qiáng)宅基地建房使用林地的監(jiān)管。

縣級以上人民政府市場監(jiān)督管理主管部門負(fù)責(zé)生產(chǎn)、銷售環(huán)節(jié)建筑材料產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)督管理，依法發(fā)布不合格建材信息。

縣級以上人民政府公安、民政、生態(tài)環(huán)境、交通運(yùn)輸（公路）、水利、文化旅游、應(yīng)急管理等部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)村民自建房相關(guān)工作。

第六條  鼓勵(lì)村民委員會和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織擬定有村民自建房自治管理內(nèi)容的村規(guī)民約，按民主程序討論通過后實(shí)施。村民委員會和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織引導(dǎo)村民依法依規(guī)開展自建房活動(dòng)，指導(dǎo)村民辦理相關(guān)審批手續(xù);對自建房過程中的違法行為及時(shí)勸阻，并向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)告；可以明確村協(xié)管員、網(wǎng)格員，協(xié)助開展村民自建房管理和服務(wù)工作。

鼓勵(lì)通過村民理事會的形式發(fā)揮民主議事功能，對村民自建房進(jìn)行自治管理。

 

第二章  規(guī)劃和用地

 

第七條  編制鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)縣級以上國土空間總體規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮土地利用、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、居民點(diǎn)布局、鄉(xiāng)村建設(shè)、防災(zāi)減災(zāi)、生態(tài)保護(hù)和歷史文化傳承、村民意愿等因素，依法合理安排宅基地用地規(guī)模和布局。

第八條  村民自建房選址應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃，充分利用原有的宅基地、村內(nèi)空閑地和荒山、荒坡，禁止占用永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線內(nèi)區(qū)域，嚴(yán)格控制占用耕地、生態(tài)公益林地、天然林林地和自然濕地，避開地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)、河道行洪區(qū)等危險(xiǎn)區(qū)域，禁止高陡切坡建房及無防護(hù)措施切坡建房，不得在法律、法規(guī)規(guī)定的禁止建設(shè)區(qū)域選址建設(shè)住宅。

第九條  村民自建房用地依法實(shí)行計(jì)劃管理，縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)，對符合條件的村民自建房用地計(jì)劃指標(biāo)予以保障。

第十條  村民一戶只能擁有一處宅基地，自建住房不得超過《江西省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》規(guī)定的用地面積標(biāo)準(zhǔn)和省人民政府規(guī)定的建筑面積、建筑層數(shù)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取集中統(tǒng)建、多戶聯(lián)建等方式保障村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

第十一條  村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)延續(xù)具有歷史風(fēng)貌和傳統(tǒng)文化傳承的村莊街巷肌理和建筑布局，鼓勵(lì)村民自建房與當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)民居風(fēng)格相協(xié)調(diào)，弘揚(yáng)傳統(tǒng)建筑文化，將傳統(tǒng)建造技藝與建筑新技術(shù)、新工藝、新材料相結(jié)合。鼓勵(lì)發(fā)展裝配式建筑，建設(shè)功能現(xiàn)代、結(jié)構(gòu)安全、成本經(jīng)濟(jì)、綠色環(huán)保，并與鄉(xiāng)村環(huán)境相協(xié)調(diào)的宜居住房。

 

第三章  批準(zhǔn)和建設(shè)

 

第十二條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)公示村莊規(guī)劃，以及宅基地審批和村民建房相關(guān)規(guī)劃許可的申請條件、審批程序、審批結(jié)果、投訴舉報(bào)方式等事項(xiàng)，接受群眾監(jiān)督。

第十三條  在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)集體土地上申請宅基地建房的，依據(jù)國土空間詳細(xì)規(guī)劃辦理規(guī)劃許可等相關(guān)手續(xù)，法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外集體土地上申請宅基地建房的，應(yīng)當(dāng)符合當(dāng)?shù)卮迩f規(guī)劃的要求，未編制村莊規(guī)劃的應(yīng)當(dāng)符合縣或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃管理規(guī)定，按照本辦法第十四條、第十五條的規(guī)定辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可和農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)。

核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證,應(yīng)當(dāng)符合依法批準(zhǔn)的村莊規(guī)劃或者縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土空間規(guī)劃管理規(guī)定。

第十四條  村民申請宅基地建房的，應(yīng)當(dāng)以戶為單位向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請，提交有關(guān)材料。沒有設(shè)立農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，村民應(yīng)當(dāng)向所在的村民小組或者村民委員會提出申請。

第十五條  農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組、村民委員會收到村民提交的申請材料，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定程序進(jìn)行集體討論并公示后，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核批準(zhǔn)。

收到申請材料后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民自建房管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織現(xiàn)場勘查，并依法對申請材料的真實(shí)性、完整性、合法性進(jìn)行審查。審查通過的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法批準(zhǔn)建房申請，并按照規(guī)定辦理鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證和農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書,繪制宅基地坐標(biāo)平面位置圖；審查未通過的，及時(shí)告知申請人依法不予批準(zhǔn)的理由。

涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依法先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。涉及交通、水利、通訊、電力等設(shè)施依法需要征求意見的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法征求相關(guān)部門的意見。

除不可抗力等原因外，經(jīng)批準(zhǔn)的宅基地，兩年不建住宅的，原批準(zhǔn)文件失效。確需使用的，依法重新報(bào)批。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在便民服務(wù)中心設(shè)立村民建房申請受理窗口，引導(dǎo)村民選用農(nóng)村住房設(shè)計(jì)通用圖集，方便村民辦理手續(xù)。

第十六條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立村民自建房管理臺賬，歸檔留存有關(guān)資料，并將建房信息及相關(guān)情況及時(shí)報(bào)送縣級人民政府農(nóng)業(yè)農(nóng)村、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門。

第十七條  村民自建房設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)注重建筑質(zhì)量安全，并符合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)劃的風(fēng)貌管控要求，建設(shè)二層及以上的村民自建房應(yīng)當(dāng)選用政府免費(fèi)提供的農(nóng)村住房設(shè)計(jì)通用圖集，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。

第十八條  縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對鄉(xiāng)村建設(shè)工匠免費(fèi)提供專業(yè)技能、安全知識等培訓(xùn)，發(fā)放培訓(xùn)合格證書，建立鄉(xiāng)村建設(shè)工匠名錄并向社會公布，為村民建房提供技術(shù)支撐。

第十九條  住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同市場監(jiān)督管理主管部門制定村民建房合同示范文本并推廣使用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)建房村民參照合同示范文本與施工單位或者鄉(xiāng)村建設(shè)工匠簽訂書面合同，約定雙方權(quán)利義務(wù)，明確施工安全和房屋質(zhì)量責(zé)任。

第二十條  建房施工前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民自建房管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織人員現(xiàn)場釘樁放線。村民自建房從鄉(xiāng)村建設(shè)工匠名錄中選擇工匠，或者委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位施工。鄉(xiāng)村建設(shè)工匠或者施工單位（以下統(tǒng)稱施工方）應(yīng)當(dāng)按照建房審批文件、設(shè)計(jì)圖紙、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)程施工。

施工方應(yīng)當(dāng)做好施工現(xiàn)場安全防護(hù)工作，防止發(fā)生安全事故，建房村民應(yīng)當(dāng)協(xié)助配合。鼓勵(lì)建房村民、施工方購買雇主責(zé)任險(xiǎn)、意外傷害險(xiǎn)等保險(xiǎn)。

第二十一條  村民自建房建設(shè)應(yīng)當(dāng)使用符合國家標(biāo)準(zhǔn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備。

施工方應(yīng)當(dāng)協(xié)助建房村民選用合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，不得偷工減料。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，施工方應(yīng)當(dāng)勸阻、拒絕并及時(shí)報(bào)告鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十二條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織開展村民自建房施工現(xiàn)場日常檢查，懸掛建房公示牌，核查是否按照批準(zhǔn)面積、規(guī)劃許可、設(shè)計(jì)圖紙等要求進(jìn)行施工，是否采取安全生產(chǎn)防護(hù)措施，及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止和查處違法違規(guī)行為，相關(guān)行為人和單位應(yīng)當(dāng)支持配合。村民委員會可以組織開展村民自建房施工現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)行為的，予以勸阻；勸阻無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

施工中發(fā)生事故的，建房村民和施工方應(yīng)當(dāng)立即開展救援，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織救援并依法上報(bào)。

第二十三條  村民自建房竣工后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)部門，實(shí)地核實(shí)房屋是否符合經(jīng)依法審批的用地、規(guī)劃和房屋設(shè)計(jì)要求。對符合要求的，出具農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗(yàn)收意見表。

建房村民負(fù)責(zé)組織施工方對自建房進(jìn)行竣工驗(yàn)收；委托設(shè)計(jì)、監(jiān)理的，設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位或者人員也應(yīng)當(dāng)參加竣工驗(yàn)收。縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和其他相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)職責(zé)，為村民自建房驗(yàn)收免費(fèi)提供技術(shù)服務(wù)，或者指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府免費(fèi)提供技術(shù)服務(wù)。

第二十四條  村民自建房竣工后，憑農(nóng)村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗(yàn)收意見表向所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

縣級不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將登記窗口延伸至鄉(xiāng)鎮(zhèn)便民服務(wù)中心，方便村民辦理登記。

第二十五條  村民符合條件經(jīng)批準(zhǔn)異地建房的，應(yīng)當(dāng)將原宅基地退回農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織利用閑置宅基地和閑置農(nóng)房應(yīng)當(dāng)充分尊重村民意愿，優(yōu)先用于村民居住和公益事業(yè)。

 

第四章  安全管理

 

第二十六條  村民自建房產(chǎn)權(quán)人依法對其房屋質(zhì)量安全負(fù)主體責(zé)任，設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位或者個(gè)人分別依法承擔(dān)相應(yīng)的質(zhì)量和安全責(zé)任。縣級以上人民政府有關(guān)主管部門依法對其職責(zé)范圍內(nèi)的村民自建房質(zhì)量安全負(fù)監(jiān)督指導(dǎo)管理責(zé)任，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法對村民自建房建設(shè)和安全負(fù)屬地管理責(zé)任。

第二十七條  各級人民政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)建立常態(tài)化村民自建房安全排查工作機(jī)制，重點(diǎn)對以下房屋進(jìn)行排查：

（一）發(fā)生爆炸、火災(zāi)、沉降、垮塌、撞擊等突發(fā)事件可能影響房屋安全的；

（二）發(fā)生地震、氣象災(zāi)害、地質(zhì)災(zāi)害等自然災(zāi)害可能影響房屋安全的；

（三）村民委員會認(rèn)為存在安全隱患，提出申請的。

經(jīng)排查發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的村民自建房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照屬地管理原則及時(shí)組織安全鑒定，縣級以上人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)技術(shù)支持。

第二十八條  村民自建房經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將房屋安全鑒定報(bào)告及時(shí)送達(dá)委托人,并及時(shí)向房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)告，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府收到報(bào)告后及時(shí)向縣級人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報(bào)告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到房屋安全鑒定報(bào)告之日起三個(gè)工作日內(nèi),向房屋使用安全責(zé)任人發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)告知書,提出對危險(xiǎn)房屋的處置建議，督促房屋使用安全責(zé)任人采取維修加固、拆除等解危措施。有垮塌危險(xiǎn)的，房屋使用安全責(zé)任人應(yīng)當(dāng)立即停止使用并組織人員撤離。

第二十九條  利用村民自建房從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的，產(chǎn)權(quán)人或者經(jīng)營管理者在辦理相關(guān)經(jīng)營許可、開展經(jīng)營活動(dòng)前，應(yīng)當(dāng)依法取得房屋安全鑒定合格證明，經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的不得用于生產(chǎn)經(jīng)營，鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對鑒定報(bào)告的真實(shí)性和準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。擅自改擴(kuò)建或者更改承重結(jié)構(gòu)的村民自建房，不得用于生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)。用作生產(chǎn)經(jīng)營的村民自建房應(yīng)當(dāng)符合生產(chǎn)經(jīng)營場所依法應(yīng)當(dāng)具備的消防安全標(biāo)準(zhǔn)，并不得占用、堵塞疏散通道和安全出口。

村民自建房用于生產(chǎn)經(jīng)營的，產(chǎn)權(quán)人和經(jīng)營管理者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)安全責(zé)任，定期開展安全自查，及時(shí)消除事故隱患。

第三十條  村民自建房使用安全責(zé)任人不得實(shí)施下列影響房屋使用安全的行為：

（一）擅自更改建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

（二）超過原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)增加房屋使用荷載；

（三）安裝危及房屋結(jié)構(gòu)安全的設(shè)施設(shè)備；

（四）違法存放爆炸性、放射性、腐蝕性、毒害性等危險(xiǎn)物品；

（五）在房屋周邊容易造成地質(zhì)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)隱患的山體開挖坡腳；

（六）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的危害房屋使用安全的行為。

 

第五章  法律責(zé)任

 

第三十一條  對在農(nóng)村宅基地和村民自建房審批、監(jiān)管、執(zhí)法過程中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、收受賄賂、侵害村民合法權(quán)益的公職人員，依法給予處分。

第三十二條  在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得規(guī)劃許可或者未按照規(guī)劃許可的規(guī)定建住宅的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。

村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)多占土地建住宅的，依照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

第三十三條  法律、法規(guī)對村民自建房管理另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

 

第六章  附    則

 

第三十四條  本辦法自2023年11月1日起施行。

相關(guān)解讀：關(guān)于《江西省農(nóng)村村民自建房管理辦法》的解讀

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